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Los gastos "añadidos" en la compraventa de una vivienda


La compra de una vivienda es probablemente la mayor inversión que una familia pueda hacer , por eso , saber los gastos e impuestos que conlleva es una de las cuestiones más importantes . Una cantidad que suele estar entre el 8 y el 13% del precio de la vivienda , dependiendo de varios factores, por lo que es necesario tener contemplada esa cantidad .
 
El I.V.A. y el I.T.P. ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ) son los pagos más destacados . El I.V.A. lo pagamos en la compra de una vivienda nueva y el I.T.P. se paga cuando compramos una vivienda de segunda mano . Puede darse la situación de que la vivienda no haya sido habitada , pero si ya se haya hecho una transmisión a una entidad financiera , la compra ya se considera segunda transmisión .
 
¿ Y de cuánto se trata ? En cuanto al I.V.A. , existen dos tipos que gravan la vivienda : el 10 % si es libre y el 4% si es de protección oficial de régimen especial . También se aplica este I.V.A. a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de dos .
 
En cuanto al I.T.P. para la vivienda usada , su gestión está cedida a las comunidades autónomas y su porcentaje varía entre el 6% y el 10% , pero en éste caso nos centraremos en la comunidad de CASTILLA y LEON . Este porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble .
 
Otro  impuesto sobre la vivienda nueva es el de Actos Jurídicos Documentados ( A.J.D. ) , que también depende de las comunidades autónomas por lo que varía en cada una , pero centrándonos en CASTILLA y LEON oscilaría entre el 0,01% y el 1,5% . Este impuesto grava los documentos jurídicos necesarios para transmitir el bien y es un porcentaje del valor del inmueble en la escritura .
 
Una vivienda nueva paga I.V.A. ( 10% - 4% ) y A.J.D. ( 0,01% – 1,5% ) . Hay que recordar que el impuesto de A.J.D. se aplica solo en el caso de constituir un préstamo hipotecario . Una vivienda de segunda mano paga I.T.P. ( 0,01% – 8% ) y A.J.D. ( 0,01% – 1,5% )

EN RESUMEN : 
VIVIENDA NUEVA I . V . A .
VIVIENDA USADA I . T . P .
 
I V A ( vivienda nueva ) : 
VIVIENDA ORDINARIA 10 %
VIVIENDA PROTEGIDA 4 %
 
 I T P (  vivienda usada ) :
TIPO GENERAL 8 %
TIPO REDUCIDO
  • Siempre que el inmueble constituya la vivienda habitual y el adquiriente es titular de una familia numerosa , siempre que no se supere un límite máximo de renta y si ya es titular de una vivienda proceda a su venta en el plazo máximo de un año ; o 
  • El adquiriente o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tiene una discapacidad del menos el 65% , si no se supera un límite máximo de renta y si ya es titular de una vivienda proceda a su venta en el plazo máximo de renta ; o 
  • Todos los adquirientes son menores de 36 años y es su primera vivienda para todos los adquirientes , siempre que no se supere un límite máximo de renta ; o
  • Se trata de una vivienda protegida y es su primera vivienda para todos los adquirientes , siempre que no se supere un límite máximo de renta .
4 %
TIPO SUPER REDUCIDO 
si el inmueble va a constituir la vivienda habitual, todos los adquirentes son menores de 36 años, es su primera vivienda para todos los adquirentes y el inmueble está situado en una municipio de Castilla y León de menos de 3.000 habitantes o de menos de 10.000 si dista más de 30 kilómetros de la capital de provincia y tiene un valor menor de 135.000 euros, si no se supera un límite máximo de renta. 
 
0,01 %
 
ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS
TIPO GENERAL 1,5 %
TIPO REDUCIDO
  • Si documentan la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual o la constitución de préstamos y créditos hipotecarios para esta adquisición, siempre que en estos últimos la financiación obtenida se destine inicialmente a dicha adquisición y
  • el adquirente es titular de una familia numerosa, si no se supera un límite máximo de renta y si es titular de otra vivienda se proceda a su venta;
  • el adquirente o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tiene discapacidad de al menos el 65%, si no se supera un límite máximo de renta y si es titular de otra vivienda se proceda a su venta;
  • todos los adquirentes son menores de 36 años y es su primera vivienda para todos, si no se supera un límite máximo de renta;
  • se trata de una vivienda protegida y es su primera vivienda para todos los adquirentes, si no se supera un límite máximo de renta.
 
0,5 %
 
TIPO SUPER REDUCIDO
  • si documentan la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual , todos los adquirentes son menores de 36 años, es su primera vivienda para cada uno y el inmueble está situado en una población de Castilla y León de menos de 10.000 habitantes o de menos de 3.000 si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia y tiene un valor menor de 135.000 euros, si no se supera un límite máximo de renta.
 
  • si documentan la constitución de préstamos y créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual, todos los adquirentes son menores de 36 años y es su primera vivienda para todos los adquirentes, si el prestatario no supera un límite máximo de renta y la vivienda se sitúa en el medio rural o urbano.
 
0,01 %

Aparte de estos impuestos hay que tener en cuenta otros gastos :
 
·      Escritura pública en la Notaría .  Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble , aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias , extensión de la escritura , etc . En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles . Como ejemplo orientativo , en una vivienda de 200.000 euros puede rondar los 550 euros.
 
·      Inscripción en el Registro de la Propiedad . Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad . También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble . Si nos basamos en el precio anterior, rondarían los 400 euros , siempre orientativos .
 
·      Gestoría . Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma . Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario . Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, pueden rondar los 200 - 250 euros en la compraventa , más la parte de la hipoteca que depende del importe pedido .
 
Estos son los gastos e impuestos de la compra , pero si se solicita hipoteca hay que añadir algunos más , asociados a la contratación de un préstamo hipotecario :

·      Tasación: se abona a la sociedad de tasación autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda.  Últimamente se anuncian tasaciones de empresa de primera línea desde 250 euros , aunque depende de la tipología y superficie de la vivienda .
 
·      Comisión de apertura: Se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera .
 
·      Seguro de daños: La entidad financiera solicitará , por exigencia legal , al solicitante que suscriba un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado .

En todo caso y para cualquier duda que le pueda surgir , en las oficinas de Grupo Inmobiliario Inmonova siempre contará con un experto que le ayudará y orientará en cualquier consulta o trámite relacionado con lo expuesto en éste artículo .