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“No habrá burbuja inmobiliaria en uno o dos años”
El consultor inmobiliario y autor de ‘Adiós ladrillo, adiós’, analiza con la periodista Susana Burgos, coautora de ‘Vuelve ladrillo, vuelve’, las perspectivas del sector de la construcción .
De los años de crisis que ha vivido recientemente el sector inmobiliario español, 2010 fue de los más nefastos. Tan sólo en doce meses, perdieron su empleo cerca de un millón de personas vinculadas a la construcción, mientras que todas las estadísticas de actividad inmobiliaria caían a mínimos nunca vistos hasta entonces.
Lo peor de todo es que esto era casi el principio, ya que en los años 2011 y 2012 fueron aún peores. Por aquel entonces, llegó a las librerías ‘Adiós, ladrillo, adiós’ (Libros Libres), obra que analizaba con precisión las causas del ‘crash’ inmobiliario y ofrecía alguna de las claves para superarlo.
Casi cinco años después, cuando la construcción ya ha dejado de destruir empleo – en el año 2014 se crearon 40.000 puestos de trabajo en el sector– y todos hablan abiertamente de recuperación, el autor de este libro, el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé ha publicado otro, escrito en colaboración con la periodista Susana Burgos, titulado: ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ (Oberón, 2015).
Tanto Ruiz Bartolomé como Susana Burgos han respondido a las preguntas que se les han planteado acerca de algunas de las principales incógnitas que se le plantean al sector. Un sector en el que, según ellos mismos afirman, la botella sigue estando medio vacía, pero también medio llena.
¿Cuál ha sido el relato que se ha hecho en los medios de la crisis inmobiliaria?
S. Burgos: Creo que nos hemos quedado con los grandes titulares sin hacer seguimiento, en demasiados casos, de la marcha de las compañías o del conjunto del sector. Con honrosas excepciones, de la noche a la mañana se ha empezado a hablar del despertar inmobiliario y eso ha podido causar desconcierto, porque en paralelo, también estamos informando de promotoras en graves dificultades. Mención aparte merece la problemática de los desahucios y la intoxicación por parte de algunos medios. Vincular desahucio con suicidio me parece una barbaridad.
En el libro, comentan que los gobiernos españoles siempre han incentivado la compra de vivienda. ¿Qué va a hacer el gobierno que sea elegido a finales de 2015?
J. L. Ruiz: Yo creo que esto es algo que ni el gobierno de Mariano Rajoy ni cualquier otro gobierno que pueda resultar elegido en las generales se plantea en el corto plazo. La vivienda sigue siendo un activo bastante mal visto. Sólo hay que ver cómo esta la regulación fiscal de la vivienda para comprobar que no se están favoreciendo las compras.
Entonces, ¿de qué tipo de recuperación estamos hablando?
J. L. Ruiz: Va a ser una recuperación muy vinculada a sectores concretos de la demanda y a zonas geográficas también muy concretas. Es posible que, en estos casos, si las condiciones hipotecarias no varían sustancialmente de las de los años del boom, se puedan volver a precios de antes de 2007 o de 2008, es decir, de dos años antes del estallido de la crisis.
Hay quien aventura que en España se va a producir otra burbuja inmobiliaria a corto plazo. ¿Creen que esto es algo que puede ocurrir?
J. L. Ruiz: No creo que vaya a haber una burbuja inmobiliaria por lo menos en uno o dos años. Es cierto que los bancos están volviendo a conceder hipotecas, pero con limitaciones, para clientes que tengan solvencia muy acreditada y cierto poder adquisitivo. Eso sí, también creo que el hecho de que las hipotecas se referencien a tipo variable, aunque no es malo en sí mismo, es peligroso en la medida en que la política monetaria depende del Banco Central Europeo. Sería deseable un modelo más estable basado en el tipo fijo, como los que existen en países como Francia y Alemania. Ahora el Euribor está en mínimos, y es verdad que hasta ahora se está actuando de un modo más prudente que durante la anterior burbuja.
¿Creen que los bancos pueden volver a cometer errores como los de hace diez años?
S. Burgos: Cuando le entrevistamos para el libro, el presidente de la Asociación Hipotecaria, Santos González, que es un hombre muy lúcido y que habla muy claro, nos dijo algo tremendo: la banca lo tenía todo a su favor y lo estropeó al descuidar el riesgo. Es verdad. La politización de las cajas tuvo mucho que ver en la formación de la burbuja inmobiliaria y su estallido posterior, así que, por ese lado, algo llevamos avanzado.
¿Y respecto a las hipotecas?
S. Burgos: En cuanto a las hipotecas, ya estamos viendo que las que se conceden hoy no se parecen a las de antes. Se acabó eso de “te doy el 100% y además puedes cambiar los muebles de la cocina y hasta comprarte un coche”. El pozo ha sido tan profundo que tardará mucho tiempo en olvidarse lo oscuro y frío que se estaba ahí abajo.
¿Qué futuro les espera a los promotores?
J. L. Ruiz: Últimamente, muchos están llegando a acuerdos con la banca para comercializar sus inmuebles. No me parece una mala solución.
¿Qué perspectivas se le plantea a una inmobiliaria como Martinsa-Fadesa?
S. Burgos: Los administradores concursales ya han dicho que prevén presentar la liquidación a finales de abril. Es doloroso que el plan presentado para reformar el convenio de acreedores con el que emergió del concurso, no consiguiera las suficientes adhesiones de los bancos. Entre Bankia y la SAREB, al Estado, que somos todos, la mayor liquidación de la historia nos va a costar más de 1.000 millones de euros. Los acontecimientos nos han demostrado que la fusión de Martinsa y Fadesa, avalada por Blesa y Caja Madrid, fue un grandísimo disparate.
¿Y a Reyal Urbis?
S. Burgos: El caso de Reyal Urbis es distinto porque Urbis era la antigua inmobiliaria de Banesto, y el Santander está mostrando interés, parece, en llegar a un acuerdo. Ahí la batalla se libra en el seno de la SAREB. El Santander es el primer accionista privado del banco malo y es normal que haga valer su postura. Para el Santander y para el BBVA, que quiso quedarse fuera de SAREB, es mejor esperar otros seis años y aceptar una quita del 90% que renunciar a recuperar el 10% restante, que es lo que les pasaría con la liquidación de la compañía.
El expresidente de Metrovacesa, Joaquín Rivero, ha vuelto a la portada de varios medios…
S. Burgos: Por motivos profesionales, seguí con detalle la separación de Rivero y los Sanahúja hace una década y aquello tenía muy mala pinta, pero que muy mala... Los accionistas minoritarios no van a cejar en su empeño de que se les reconozca que la oferta debería haber sido extensible a ellos y no sólo a la Banca, que se quedó con el 60% de Metrovacesa por 57 euros la acción. La condena de Rivero en Francia reaviva la llama del 'caso Metrovacesa' en España; qué duda cabe.
¿Qué valoración hacen de las cuentas de la SAREB en 2014, que hemos conocido esta semana?
J. L. Ruiz: Es cierto que la SAREB está registrando pérdidas, pero no por una mala gestión, sino por exigencias contables de valoración de activos. Yo confío en que durante los quince años en los que esta sociedad privada (que está financiada con dinero público, no se nos olvide) permanezca activa, llegue un momento en el que por fin logre obtener ganancias. El tiempo corre de su parte.
¿Qué papel tienen ahora los llamados ‘fondos buitre’?
J. L. Ruiz: Se habla mucho de los ‘fondos buitre’, pero yo creo que no han sido tan “buitres”. Es verdad que hubo fondos que vinieron a España a comprar activos tan barato como les fuese posible, aprovechando la crisis y todo lo que se decía acerca de un hipotético rescate. Pero esos fondos hicieron negocio en 2013 y 2014, y no especialmente con viviendas, sino con otro tipo de activos. Ahora, lo que hay son fondos que quieren invertir en el sector, y que son simplemente un actor más.
¿Es un buen momento para comprar o para alquilar?
Casi cinco años después, cuando la construcción ya ha dejado de destruir empleo – en el año 2014 se crearon 40.000 puestos de trabajo en el sector– y todos hablan abiertamente de recuperación, el autor de este libro, el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé ha publicado otro, escrito en colaboración con la periodista Susana Burgos, titulado: ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ (Oberón, 2015).
Tanto Ruiz Bartolomé como Susana Burgos han respondido a las preguntas que se les han planteado acerca de algunas de las principales incógnitas que se le plantean al sector. Un sector en el que, según ellos mismos afirman, la botella sigue estando medio vacía, pero también medio llena.
¿Cuál ha sido el relato que se ha hecho en los medios de la crisis inmobiliaria?
S. Burgos: Creo que nos hemos quedado con los grandes titulares sin hacer seguimiento, en demasiados casos, de la marcha de las compañías o del conjunto del sector. Con honrosas excepciones, de la noche a la mañana se ha empezado a hablar del despertar inmobiliario y eso ha podido causar desconcierto, porque en paralelo, también estamos informando de promotoras en graves dificultades. Mención aparte merece la problemática de los desahucios y la intoxicación por parte de algunos medios. Vincular desahucio con suicidio me parece una barbaridad.
En el libro, comentan que los gobiernos españoles siempre han incentivado la compra de vivienda. ¿Qué va a hacer el gobierno que sea elegido a finales de 2015?
J. L. Ruiz: Yo creo que esto es algo que ni el gobierno de Mariano Rajoy ni cualquier otro gobierno que pueda resultar elegido en las generales se plantea en el corto plazo. La vivienda sigue siendo un activo bastante mal visto. Sólo hay que ver cómo esta la regulación fiscal de la vivienda para comprobar que no se están favoreciendo las compras.
Entonces, ¿de qué tipo de recuperación estamos hablando?
J. L. Ruiz: Va a ser una recuperación muy vinculada a sectores concretos de la demanda y a zonas geográficas también muy concretas. Es posible que, en estos casos, si las condiciones hipotecarias no varían sustancialmente de las de los años del boom, se puedan volver a precios de antes de 2007 o de 2008, es decir, de dos años antes del estallido de la crisis.
Hay quien aventura que en España se va a producir otra burbuja inmobiliaria a corto plazo. ¿Creen que esto es algo que puede ocurrir?
J. L. Ruiz: No creo que vaya a haber una burbuja inmobiliaria por lo menos en uno o dos años. Es cierto que los bancos están volviendo a conceder hipotecas, pero con limitaciones, para clientes que tengan solvencia muy acreditada y cierto poder adquisitivo. Eso sí, también creo que el hecho de que las hipotecas se referencien a tipo variable, aunque no es malo en sí mismo, es peligroso en la medida en que la política monetaria depende del Banco Central Europeo. Sería deseable un modelo más estable basado en el tipo fijo, como los que existen en países como Francia y Alemania. Ahora el Euribor está en mínimos, y es verdad que hasta ahora se está actuando de un modo más prudente que durante la anterior burbuja.
¿Creen que los bancos pueden volver a cometer errores como los de hace diez años?
S. Burgos: Cuando le entrevistamos para el libro, el presidente de la Asociación Hipotecaria, Santos González, que es un hombre muy lúcido y que habla muy claro, nos dijo algo tremendo: la banca lo tenía todo a su favor y lo estropeó al descuidar el riesgo. Es verdad. La politización de las cajas tuvo mucho que ver en la formación de la burbuja inmobiliaria y su estallido posterior, así que, por ese lado, algo llevamos avanzado.
¿Y respecto a las hipotecas?
S. Burgos: En cuanto a las hipotecas, ya estamos viendo que las que se conceden hoy no se parecen a las de antes. Se acabó eso de “te doy el 100% y además puedes cambiar los muebles de la cocina y hasta comprarte un coche”. El pozo ha sido tan profundo que tardará mucho tiempo en olvidarse lo oscuro y frío que se estaba ahí abajo.
¿Qué futuro les espera a los promotores?
J. L. Ruiz: Últimamente, muchos están llegando a acuerdos con la banca para comercializar sus inmuebles. No me parece una mala solución.
¿Qué perspectivas se le plantea a una inmobiliaria como Martinsa-Fadesa?
S. Burgos: Los administradores concursales ya han dicho que prevén presentar la liquidación a finales de abril. Es doloroso que el plan presentado para reformar el convenio de acreedores con el que emergió del concurso, no consiguiera las suficientes adhesiones de los bancos. Entre Bankia y la SAREB, al Estado, que somos todos, la mayor liquidación de la historia nos va a costar más de 1.000 millones de euros. Los acontecimientos nos han demostrado que la fusión de Martinsa y Fadesa, avalada por Blesa y Caja Madrid, fue un grandísimo disparate.
¿Y a Reyal Urbis?
S. Burgos: El caso de Reyal Urbis es distinto porque Urbis era la antigua inmobiliaria de Banesto, y el Santander está mostrando interés, parece, en llegar a un acuerdo. Ahí la batalla se libra en el seno de la SAREB. El Santander es el primer accionista privado del banco malo y es normal que haga valer su postura. Para el Santander y para el BBVA, que quiso quedarse fuera de SAREB, es mejor esperar otros seis años y aceptar una quita del 90% que renunciar a recuperar el 10% restante, que es lo que les pasaría con la liquidación de la compañía.
El expresidente de Metrovacesa, Joaquín Rivero, ha vuelto a la portada de varios medios…
S. Burgos: Por motivos profesionales, seguí con detalle la separación de Rivero y los Sanahúja hace una década y aquello tenía muy mala pinta, pero que muy mala... Los accionistas minoritarios no van a cejar en su empeño de que se les reconozca que la oferta debería haber sido extensible a ellos y no sólo a la Banca, que se quedó con el 60% de Metrovacesa por 57 euros la acción. La condena de Rivero en Francia reaviva la llama del 'caso Metrovacesa' en España; qué duda cabe.
¿Qué valoración hacen de las cuentas de la SAREB en 2014, que hemos conocido esta semana?
J. L. Ruiz: Es cierto que la SAREB está registrando pérdidas, pero no por una mala gestión, sino por exigencias contables de valoración de activos. Yo confío en que durante los quince años en los que esta sociedad privada (que está financiada con dinero público, no se nos olvide) permanezca activa, llegue un momento en el que por fin logre obtener ganancias. El tiempo corre de su parte.
¿Qué papel tienen ahora los llamados ‘fondos buitre’?
J. L. Ruiz: Se habla mucho de los ‘fondos buitre’, pero yo creo que no han sido tan “buitres”. Es verdad que hubo fondos que vinieron a España a comprar activos tan barato como les fuese posible, aprovechando la crisis y todo lo que se decía acerca de un hipotético rescate. Pero esos fondos hicieron negocio en 2013 y 2014, y no especialmente con viviendas, sino con otro tipo de activos. Ahora, lo que hay son fondos que quieren invertir en el sector, y que son simplemente un actor más.
¿Es un buen momento para comprar o para alquilar?
J. L. Ruiz: Todo depende de las circunstancias de cada persona, pero lo que no se puede negar es que el alquiler ha cobrado un gran impulso estos años, entre otras cosas a causa de la imposibilidad de comprar. Pienso que ahora hay cada vez más gente que opta por alquilar, sobre todo jóvenes, porque el alquiler está dejando de ser considerado una segunda opción para los que no pueden tener una casa en propiedad. El libro da pautas para tomar la decisión que más conviene a cada uno.
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Avda . de los Cañitos, 11
37500 Ciudad Rodrigo, Salamanca
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